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上海靜安區學區舊房炒至每平米8萬 出狠招降溫
在上海靜安區，一套破舊的二手房報價可達8萬元/平方米，理由有且隻有一個--這是一套學區房。據《第一財經日報》記者瞭解，靜安區一套房齡老、位置差的學區房報價可以比周邊一套全新的非學區房報價高2萬元/平方米以上。
過去幾年，無論樓市大環境好與壞，上海的學區房價格始終沒有停止上漲的腳步。一些機敏的商人也從中看到瞭無風險套利的機會，炒作學區房成風。面對這樣的"亂局"，地方政府顯然已經"坐不住瞭"。
日前，靜安區教育局發佈的《關於2014年本區義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》指出，從今年起，靜安區各公辦小學將開始建立對口入學新生數據庫，靜安區每戶地址五年內隻享有一次同校對口的入學機會。
這一頗具"一刀切"意味的新規被稱為"最嚴入學新政"，不過，多位業內人士對本報記者稱，政策看似很嚴厲，但並沒有徹底解決深層次問題，即教育資源公平分配，因此，"學區房熱"還會延續。
學區房隻漲不一般人都不知道首次購屋優惠房貸不敢公開的秘密跌的神話
2009年，吳先生以1.7萬元/平方米的價格購買瞭一套上海長寧區的學區房，目前，這一房齡達25年的二手房報價已達5萬元/平方米，五年內價格漲瞭兩倍。
據21世紀不動產統計，近一年來，上海二手房均價一路攀升，一年內的漲幅為18.1%，其中，學區房領漲全市二手房價格，部分區域如浦東三林，學區房的漲幅甚至達到30%~35%。
德佑地產晶華店位於借貸信用貸款任何問題免費諮詢信用貸款借貸風險此次出臺新政的靜安區，該門店經理劉東東告訴記者，門店附近對口靜教附小的"晶華園"，盡管小區本身品質在區域內比較一般，但大戶型房源單價已超過6萬元/平方米，而附近的"達安錦園"盡管小區品質明顯高於晶華園，但由於不對口靜教附校，單價反而略低於晶華園。
"至於一些純粹掛靠戶口用的小戶型學區房，單價就更為驚人瞭，如'海防村'中不乏一些掛牌單價8萬元/平方米的房源。"劉東東稱。
上海中原研究咨詢部總監宋會雍對《第一財經日報》記者表示，在靜安區，不僅學區房和非學區房價格相差很大，重點學校和非重點學校周邊的學區房總價，價格差也可以達到20萬~50萬元。
靜安區教育局相關人士表示，出臺此項規定的目的正是為瞭遏制學區房倒賣問題。按照規定，靜安區公辦學校依照就近入學的原則，實行地塊(居委)對口的方法，劃定公辦小學的對口入學范圍。
進入公辦小學需要兒童和父母戶籍在對口地塊一年以上，房屋戶主和產權人或承租人為兒童父母。對於同一戶地址享有同校對口入學機會的間隔年限，靜安區教育局此前的規定是三年。
靜安區教育局相關負責人在接受采訪時表示，考慮到實際情況，新規定在今明兩年內暫時不強制執行，而針對疑問較多的雙胞胎、二胎等情況，教育局將當作個案處理。
"一刀切"能否抑制投機
靜安區共有13所公辦小學，其中第一師范學校附屬小學、第一中心小學和教育學院附屬學校最為搶手。為瞭讓孩子進入優質學校接受教育，不少傢長爭相購買學校周邊的學區房。
教育學院附屬學校是一所九年一貫制學校，由於其周邊學區房既對口小學也對口初中，房價被一路炒高。該校校長張人利告訴記者，學校經過統計發現，同一地段的對口學生數原先隻有20多人，近幾年來卻猛增到近150人，其中"有大量學生傢長買瞭房子也不住，一進學校就把房子賣掉"。由此，本來每套房子隻有一名入學名額，現在則要負擔2到3人。
據張人利介紹，同一戶址多人入學的情況極大增加瞭學校負擔，而買瞭學區房卻不入住的情況實際上也違背瞭"就近入學"的基本原則。
張人利也向記者表示，靜安區教育局推出這一政策，保證瞭就近入學，控制瞭對口學生數，預計新規定的效果會在幾年後顯現。
和限購政策一樣，此次"最嚴入學新政"也頗具"一刀切"意味，然而，祭出這樣的"狠招"恰恰說明，上海學區房的炒作之風已經讓管理層無法接受。
不過，在不少業內人士看來，這一政策能否收到實效還存在疑問。
"學校和房子其實不應掛鉤，學生的'擇優錄取'早已演變成'擇房錄取'，本身就給入學設置瞭一道門檻。"上海中原地產研究咨詢部高級研究員盧文曦對本報記者表示，如果一個學校容納能力有限，完全可以通過改變劃分范圍來實現，而目前整個區都實施這樣的政策在無形中增加瞭社會流動成本和教育資源的浪費。
盧文曦表示，如果某個學生中途轉學，名額空出，但是由於5年的限制，不能由其他學生來享受優質教育資源，顯然存在不合理性。"再舉個通俗例子來講，上海到南京的火車，有人在蘇州下車瞭，現在規定不允許有人上車，一定要在鎮江才能上，中間的空缺造成資源浪費。"
據劉東東介紹，新政隻是規定瞭"本區內每戶地址五年內隻享有一次同校對口入學機會"，這也就意味著假如學區房業主在孩子讀完小學畢業後再將房產轉賣，接盤的買傢將不會受到這一政策的影響，況且靜安區即便買房入戶，也要在一年後才能入學。
據德佑地產靜安區16傢門店統計數據，目前學區房的交易後，大多數業主都是在孩子小學畢業後才將房屋轉賣，中途轉賣的情況較少出現，因此該政策對於學區房市場的影響不會特別嚴重。
同時，新政還明確瞭"人戶一致"傢庭在入學中的優先地位，這一舉措顯然是針對近年來一些缺乏實際居住功能的小面積的學區房被反復炒作至畸高價格的局面。
德佑地產研究部總監陸騎麟對《第一財經日報》記者稱，新政一旦得到實施，純以掛戶口為目的購買小面積學區房的行為將面臨較大的風險，不但購買者自身可能享受不到預想中的學區待遇，在轉賣時也可能由於政策風險而難以獲利。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-17/08262691642.shtml
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