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內容來自sina新聞
繼呼和浩特、濟南等地放開限購之後,海口日前也加入瞭取消限購政策的行列。越來越多的地方政府或明或暗放松限購調控措施,對此,業內人士指出,當前房價已步入"過冷"區間,地方政府的救市行為在短期內難以產生明顯成效,房企面臨的資金壓力不斷增加。在此背景下,房企會加大降價促銷力度,房價下行壓力進一步增大。
上海房屋信貸貸款蘆竹汽車貸款易居地產研究院研究員嚴躍進表示,7月樓市總體偏冷,觀望情緒依然較重。部分城市的救市措施也發揮瞭一定的刺激作用,進而拉動瞭成交量的上升。
"在房企加大去庫存的背景下,下半年房價繼續下行壓力較大。"張大偉說。
中原地產市場總監張大偉表示,地方政府在樓市降溫的情況下,受制於土地財政壓力,松動調控政策已經成為定局。"各地都會有不同角度、不同程度的松綁政策出臺。"
中原地產研究部統計數據顯示,截至目前,已經有20個城市在限購方面有不同程度的松動,占所有46個限購城市的43%。
限購放松樓市成交難回暖 下半年房價或慣性下行
在此背景下,張大偉提醒購房者,大部分松綁限購的城市的特點都是人口漲幅放緩,庫存壓力山大,在這種情況下,對於購房者來說,越是限購的城市,反而越是值得買的城市,越是松綁限購的城市越要謹慎購房。
樓市調整大勢難改
上海易居房地產研究院最新報告顯示,7月1日-20日,重點監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約559萬平方米,環比增長約8%。20個城市中,環比漲跌的城市數量各占一半。具體城市看,濟南成交量的環比增幅最大,約188%。而廣州的成交跌幅最大,跌幅約為41%。
在張大偉看來,本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此,盡管地方政府松動調控的意願日益強烈,但松綁限購的實際效果有限,難以拉動市場成交。
"但松綁的效果可能有限,對於沈陽等城市,目前的庫存量去化時間將超過20個月,而且沈陽經濟發展放緩,人口的流入增量放緩,都導致房地產的需求基數放緩上漲。全國大部分城市的需求上漲均出現乏力。"張大偉說。
近日,地方政府放松限購的意願愈加強烈,從濟南到南昌,從武漢到南寧,從蘇州到溫州,越來越多的城市被曝出已放松限購政策的執行力度。
"但市場調整大勢依然難以改變。"嚴躍進指出,7月和6月一樣,信貸條件沒有實質性的放寬,購房者依然選擇觀望。最近全國70個大中城市中,有8成城市的房價指數步入瞭環比負增長區間,這會進一步延緩購房者的入市腳步。盡管7月前20天成交量略有起色,但整個7月行情上行依然面臨大阻力,市場調整大勢依然難以改變。
房企降價促銷力度將加大
反觀目前住宅市場環境,成交量的持續走低已經傳導至價格端。國傢統計局數據顯示,6月,70個大中城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.5%,跌幅較上月擴大0.3個百分點。從下跌城市數量來看,此次共有55個城市新建商品住宅價格指數環比下降。無論是整體價格跌幅,還是降價城市數量,都為2011年4月以來最大值。
因此,張大偉認為,現階段可以判斷,本輪全國性房價下行序幕已經開啟。"上個月,我們對全國23個城市的降價樓盤進行調研,結果發現降價樣本樓盤較年初成交價相比平均降價幅度僅為6.3%。若要取得較為明顯的降價效果,平均降幅需達15.3%。"
嚴躍進也表示,在市場降溫的情況下,地方救市效果短期內難有明顯影響,房企降價促銷的力度會加大。
的確,從數據來看,房企資金狀況已惡化至8年最差,市場預測三季度市場依然不樂觀。根據中原地產測算,在今年一季度23傢A股上市樣本房企中,僅3傢房企資金鏈處於寬松狀態,8傢房企資金鏈相對安全,12傢房企資金鏈緊繃,短期資金覆蓋率低於0.8,為近8年以來資金鏈緊繃房企個數最多的一個季度。其中有2傢房企短期資金覆蓋率低於0.3。從貨幣資金與總資產比例來看,目前房企現金流情況降至近年低點0.11,形勢亦不容樂觀。而這則進一步印證瞭房企上半年銷售的不盡如人意。據鏈傢地產數據顯示,24傢公佈瞭銷售目標的房企中,有13傢目標完成率不足四成,其中花樣年控股上半年業績完成率僅為12%,首創置業完成率也僅為24.2%。
張大偉指出,上半年房企到位資金增速逐月走低。其中,定金及預收款占比(上半年比例為24.2%)僅次於自籌資金項目,是房企重要的現金流來源。因此,雖然信貸環境並未顯著惡化,但如果房企不能通過降價有效回籠資金,或找到其他有效融資渠道,顯然將面臨經營困境。
46限購城市20城松綁
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-25/08512835002.shtml
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