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北京萬科的煩惱引名校遭維權
本報記者 費麗婷 發自北京
今年4月，教育部下發通知要求北京等19個重點城市的義務教育在2015年實行免試就近入學政策。受此政策影響，新一輪擇校風潮來臨，北京因此掀起學區房置業熱潮，部分學區房甚至達到單價30萬元/平方米。
名校周邊的學區房熱銷已是不爭的事實，然而隨著一線城市的發展，傳統老牌名校附近的熱點區域已發展飽和，幾乎沒有再開發空間。在北京，近年來的新樓盤已經集中在五環、六環區域。對於一些大型項目而言，由於地理位置的原因，不能與名校比鄰而居，將名校"請進來"則成瞭提升教育資源優勢的唯一方式。
今年，位於北京大興區的住總萬科橙即引入瞭北京育才學校大興分校("小學部")。作為住總與萬科兩大龍頭企業的聯袂之作，住總萬科橙與大興區教委、西城區教委、育才學校簽訂瞭四方協議，在大興區政府的支持下，將育才分校在項目地塊東南角安瞭傢。
此前，位於房山區的中糧萬科長陽半島項目引入瞭北京小學和北京四中分校，位於北京海淀區的五礦萬科如園也已成功簽約中關村二小、首師大附中。作為行業領軍企業，萬科在教育配套的建設方面也走在行業前列，和周邊名校簽約、引進名校分校成瞭北京萬科的新特色。然而，北京萬科因此遭受莫名的煩惱。長陽半島的業主以"優先入讀權"被稀釋的理由向萬科提出抗議。
中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為：值得肯定的是，中糧萬科在處理事件時抱著較為積極的態度，行動也較為迅速，通過公開相關信息、寫公開信等方式讓業主瞭解相關事宜，並且積極幫助業主與學校做好溝通和協調，期望贏得業主的理解和支持，有利於中糧萬科維護自身品牌和形象。
三方合作完善區域教育體系
在引入學校的過程中，萬科、校方和所在區域三方的合作尤為重要。作為承建方，萬科除瞭承當學校的建設工程，在引入教育資源的過程中做出的努力更為關鍵。
以中糧萬科長陽半島項目為例，2010年，在時任房山區副區長吳會傑支持下，北京萬科開始與北京小學接洽，並最終確定瞭雙方的具體合作方案。同年10月12日，北京萬科就長陽半島項目引進北京小學事宜，正式與西城區教委、房山區教委簽訂瞭《西城區教委、房山區教委、北京小學、北京中糧萬科房地產開發有限公司關於在長陽半島項目引進"北京小學"的合作協議書》(以下簡稱"四方協議")。雙方最終確定瞭"名校+名企"的長久戰略合作模式，並將在今後北京小學教育集團分校的拓展中進行深度合作。
北京小學長陽分校校址選在中糧萬科長陽半島項目內，學校占地面積12177.65平方米，總建築面積15791平方米，學校建有音樂、美術、形體、科學、勞技、計算機等多部專用教室及地上操場和地下風雨操場。
除北京小學外，中糧萬科還分別配合房山區教委，為區域引進北京四幼、北京四中等知名教育機構，完善區域內基礎教育體系。
多贏願望面臨一系列難題
然而，在看似"房企-學校-區域-業主多贏"的出發點之下，合作辦學政策真正落地的過程中卻面臨著一系列難題。
2013年6月15日，北京小學長陽分校正式開始接受一年級新生報名申請。長陽地區突然爆發瞭圍繞"北京小學"的學區房之爭。
一方是中鐵建長陽國際城業主(北京第一個限價商品房，2011年初開盤，銷售單價1.2萬-1.25萬元/平方米，戶數約2000餘戶)，另一方則是中糧萬科長陽半島業主，爭奪的對象則是尚未完全交付的"北京小學房山分校"。
當時，在中糧萬科售樓處內，數百名中糧萬科長陽半島的業主拉出橫幅抗議學區劃片"不公平"，因為長陽共有11個住宅小區被劃入該校片區，承諾中的"優先入學權"被攤薄。
業主們抗議的理由是：北京小學房山分校由萬科負責承建，學校建設的大部分資金來源於長陽半島業主的購房支出。據悉，萬科在正式交付後的一段時期內也依然將繼續承擔北京小學的部分運營支出。所謂"優先入學權"，正是出自上述《四方協議》。其中約定，"北京小學屬於長陽半島教育配套，原則上優先滿足長陽半島業主子女上學"。從2010年初一直到2013年5月前，房山教委在接受相關咨詢時亦反復明確表示，"萬科配建北京小學是長陽半島項目的教育配套，長陽半島業主享有就學優先權"。
正因得到瞭北京萬科和房山教委關於長陽半島"學區房"地位的雙重保證，長陽半島的業主們搬到瞭偏遠的房山。當時，長陽半島的價格普遍高於周邊樓盤近1/3，甚至一度超過同期北京南四環內的房價。
長陽半島業主李女士告訴時代周報記者，當時購房就是考慮孩子以後念書，且售樓人員口頭保證"基本上沒有問題"。"我們考慮小學是就近入學，所以覺得要上應該問題不大。但他們確實沒有保證100%可以上，當時也沒寫進合同。"
今年3月，承建長陽半島的中糧萬科遭到24名業主集體起訴。起因是銷售過程中宣傳的"買長陽半島，上北京四中"，實則有6年內入讀的限制。業主們要求取消上四中的期限限制，繼續履行承諾，取消購房合同中的"格式條款"。一審業主勝訴。
對此，萬科方面也很委屈。作為萬科集團副總裁、北京萬科企業有限公司總經理的毛大慶，幾年前他東奔西走，終於將著名的北京小學引到位於房山的中糧萬科長陽半島建分校，成功將長陽半島打造成京南最著名的教育大盤，累計銷售金額超過75億元，如今北京小學長陽分校也按時完工交付使用，萬科與中糧的合資公司中糧萬科卻遭到業主的控訴和維權。
對此，萬科相關人士在回應時代周報記者時稱，"代建是我們代建的，溝通也是我們溝通的，合作協議確實也簽瞭，但承諾方不隻是我們，還有學校那邊。簽的協議也不是針對業主的，而是確定那個學校跟我們的項目之間的關系。至於劃片，是要政府相關教育部門來定，跟我們關系不大。"
一場關於商業、服務、教育、公平的大戰一觸即發，也將中糧萬科，推入一個尷尬的境地。"我們是盡量最大限度地為業主爭取權益，但這個事做來做去就變成他們覺得我們什麼都可以做，什麼事都要我們來保證，他們把開發商想得太有本事瞭。"面對業主的質疑聲，該人士覺得很無奈。
學區房容易出的問題
萬科一貫定位於中端和剛需的主流產品，堅持"蓋有人住的好房子"。雖然產品本身走的並不是高端路線，但略高於同等產品的價格造就瞭一批中產階級為主的萬科業主。這一群體對樓盤配套設施的要求也相對較高。
萬科集團副總裁、北京萬科總經理毛大慶先生曾表示，他歷來認為教育是改變一個人命運的重要因素。為人父之後，更是體會到瞭教育在子女健康成長、成才方面不可替代的作用。他非常能體會和理解廣大業主在購房時為子女考慮的良苦用心。這也促使他帶領北京萬科團隊，全心全意、積極地投高質量小區教育配套設施建設中。
在記錄萬科前二十年發展的王石自傳《道路與夢想》的序言中，曾任華潤集團(萬科大股東)總經理、現中糧集團董事長寧高寧這樣寫道："我覺得看萬科的改變和調整比看他的成就重要，要看他對自己信念的堅持比看他在企業管理上的一些技巧重要。"
其中提到的"改變"，是指萬科放棄瞭多元化的投資，開始做減法，從第三個十年開始決心做專業化地產公司。但是在第四個十年的起點上，嘉義房屋房屋汽車貸款七期豪宅信貸年息借貸增貸轉貸一體兩翼成為萬科新的戰略，即住宅為主體，兩翼是城市配套服務商和住宅產業化。
"萬科的目標是跟城市同步發展，我們新的定位是要做城市的配套服務商。"萬科集團總裁鬱亮表示。2014年，是萬科的而立之年。已成長為首傢千億級房企的萬科正從專業住宅開發商，向城市配套服務商轉變。
韓長吉認為，由開發商引進並建設的學校等資源，業主為享受相關權益多付出瞭資金，主要體現在購房價格上，同時住宅小區配套學校建設的大多數資金來源是業主的購房支出。因此，住宅小區居民子女享有配套學校的優先使用權顯得合情合理。但是作為公共資源，名額受到戶籍等多重因素的影響，要想完全實現自己的權益也並非易事。
同策咨詢研究中心總監張宏偉總結瞭學區房容易出現的幾個問題：首先，學區房的產權問題。現在學區房主要是有兩類：一類是開發商自建的學校，包括有一些開發大型社區的房企為瞭樓盤更好地銷售，自己小區內就配建一部分學校的配套。另外一種，社區旁邊有學校的一些資源，周邊幾個社區共享這些教育資源。
從這兩種學區房的樓盤來看，不同的學校和政府談也好，和開發商談也好，可能有不同的合作方式。比如說公立民辦也好，也包括有一些私立幼兒園，有很多產權方式，產權不清晰的話有可能會影響未來孩子就讀的問題，有時候學校因為產權的問題經營不下去。
第二，學區房教育質量的問題。很多學區房采取一種引進或者合作的汽車貸款新竹芎林汽車貸款方式，過來的師資力量可能不直接是本部學校的，有可能通過一些外聘的，或者有一部分是學校本部資源，再加上另外招聘的教師資源，共同來把學校學區房做好。但實際上由於前面這種合作方式的原因，有可能會存在一些教育質量方面的問題。
第三方面，可能存在生源的問題。現在來看一些新建的項目或許自住、婚房的需求比較多。可能當前3-5年內學校生源不存在太大問題。但是校區一旦建立比較成熟瞭，這撥學生畢業後，這個學校未來怎麼辦？
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/07112762206.shtml
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